明標準立規范 推動(dòng)保障性租賃住房建設 ?——《關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》解讀
為認真貫徹黨的十九屆五中全會(huì )、中央經(jīng)濟工作會(huì )議和4月30日中央政治局會(huì )議精神，落實(shí)2021年《政府工作報告》要求，推動(dòng)大力發(fā)展保障性租賃住房，住房和城鄉建設部在深入調研部分大中城市、住房租賃企業(yè)，以及新市民租賃住房需求的基礎上，組織專(zhuān)家開(kāi)展深入研究，基于現有的建筑設計標準體系，制訂了《關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。中國建筑標準設計研究院有限公司副總建筑師、住房和城鄉建設部建筑設計標準化技術(shù)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)郭景以及中國建筑設計研究院有限公司裝配式建筑院院長(cháng)趙鈿對《通知》進(jìn)行了解讀。
郭景：2016年以來(lái)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過(guò)新建、改建方式，發(fā)展了一些宿舍型、公寓型租賃住房。但在調研中，地方和企業(yè)普遍反映，由于國家層面對宿舍型、公寓型租賃住房適用的標準不明確，各地執行標準不統一，有的城市沒(méi)有明確相關(guān)標準，有的城市僅明確消防適用的標準，導致地方相關(guān)部門(mén)缺乏審批依據或對審批的把握尺度不一。特別是“商改租”“工改租”等非居住房屋改建為集中式租賃住房的項目，審批往往無(wú)法受理。地方和企業(yè)表示，這個(gè)問(wèn)題很大程度上制約了宿舍型、公寓型租賃住房的供應規模和健康發(fā)展。
針對這一情況，《通知》將集中式租賃住房分為宿舍型租賃住房（包括實(shí)踐中的公寓型租賃住房）、住宅型租賃住房?jì)深?lèi)。新建宿舍型租賃住房應按《宿舍建筑設計規范》及相關(guān)標準進(jìn)行建設；改建宿舍型租賃住房應按《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關(guān)標準進(jìn)行建設。新建或改建住宅型租賃住房應按《住宅建筑規范》及相關(guān)標準進(jìn)行建設。
《通知》將在工程建設標準方面為集中式租賃住房設計、施工、驗收等提供依據，對推動(dòng)切實(shí)增加保障性租賃住房供給具有重要意義。
郭景：考慮到既有建筑的局限性，為在兼顧集中式租賃住房發(fā)展實(shí)際的同時(shí)，保證居住環(huán)境和品質(zhì)，《通知》主要從3個(gè)方面明確適用相關(guān)標準的要求：
一是由于實(shí)踐中很多宿舍型租賃住房項目是由旅館、酒店、商業(yè)辦公樓等存量閑置房屋改建，在適用的標準中增加《旅館建筑設計規范》及相關(guān)標準，可以在滿(mǎn)足使用安全要求的前提下增加集中式租賃住房房源。為此，《通知》明確改建宿舍型租賃住房應執行《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關(guān)標準。
二是《旅館建筑設計規范》未強制要求房間采光和通風(fēng)，相對于旅館的短期臨時(shí)性住宿功能，集中式租賃住房的租住人群居住時(shí)間普遍較長(cháng)。為適應長(cháng)期居住需求，《通知》明確，按《旅館建筑設計規范》及相關(guān)標準進(jìn)行改建的宿舍型租賃住房，采光、通風(fēng)應滿(mǎn)足《宿舍建筑設計規范》的相關(guān)要求。
三是改建的宿舍型租賃住房項目受主體結構布局、周邊環(huán)境等條件限制，配套設置機動(dòng)車(chē)停車(chē)位、預留電動(dòng)汽車(chē)和電動(dòng)自行車(chē)充電設施空間難度較大，因此，僅對新建宿舍型租賃住房提出相關(guān)要求。
郭景：為更好地滿(mǎn)足新市民、青年人的居住需要，《通知》明確，集中式租賃住房可根據市場(chǎng)需求和建筑周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置等實(shí)際情況，增加相應服務(wù)功能。
宿舍型租賃住房一般面向單身人士、青年人供應，為滿(mǎn)足其社交等方面的需要，同時(shí)增加生活的便利性，《通知》明確，建筑內公共區域可增加公用廚房、文體活動(dòng)、商務(wù)、網(wǎng)絡(luò )寬帶、日用品零售、快遞收取等服務(wù)空間；房間內應加大儲物空間，增加用餐、會(huì )客、晾衣空間，應設置信息網(wǎng)絡(luò )接入點(diǎn)；可設置衛生間、洗浴間和起居室；新建宿舍型租賃住房應設置機動(dòng)車(chē)停車(chē)位，并預留電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電設施空間。
住宅型租賃住房一般面向家庭供應，針對家庭居住需求，在相關(guān)配套設施的建設要求方面，《通知》強調，按《城市居住區規劃設計標準》和《完整居住社區建設標準（試行）》建設配套設施，當項目規模未達到標準規定應配建配套設施的最小規模時(shí)，宜與相鄰居住區共享教育、社區衛生服務(wù)站等公共服務(wù)設施。
趙鈿：《通知》明確，一方面，不同類(lèi)型的租賃住房應根據所對應適用的工程建設標準的消防設計要求，進(jìn)行設計建設。即：新建宿舍型租賃住房應按宿舍建筑所對應的消防要求進(jìn)行設計建設；改建宿舍型租賃住房，執行《宿舍建筑設計規范》的，應按宿舍建筑所對應的消防要求進(jìn)行設計建設，執行《旅館建筑設計規范》的，應按旅館建筑所對應的消防要求進(jìn)行設計建設。新建和改建住宅型租賃住房均應按住宅建筑所對應的消防要求進(jìn)行設計建設。
另一方面，要加強運營(yíng)安全管理，即：集中式租賃住房的運營(yíng)主體應確保租賃住房符合運營(yíng)維護管理相關(guān)要求，建立完善各項突發(fā)事件應急預警及處置制度；落實(shí)消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通，定期開(kāi)展消防安全檢查。
趙鈿：為保證居住安全，對于將非居住類(lèi)建筑改建為集中式租賃住房，《通知》強調了幾項基本條件。
首先，改建前應對房屋安全性能進(jìn)行鑒定，依據鑒定結果進(jìn)行相應處理，保證滿(mǎn)足長(cháng)期居住、使用的安全性要求。
其次，依據《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》關(guān)于土地性質(zhì)的分類(lèi)，三類(lèi)工業(yè)用地是對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，三類(lèi)物流倉儲用地是易燃、易爆和劇毒等危險品的專(zhuān)用物流倉儲用地。這兩類(lèi)土地上的非居住建筑，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長(cháng)期居住，不得改建為集中式租賃住房。
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